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¿Donar en vida, compraventa entre parientes o dejar en herencia una vivienda?

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Es muy frecuente que los padres se planteen en algún momento de su vida transmitir ciertos bienes inmuebles a sus hijos. Su intención es transmitirles los bienes, con independencia, en principio, de cómo los transmitan. Normalmente me plantean: “¿cómo resulta más económico, por  compraventa o por donación, o incluso mediante la herencia en vida?”.

En este momento, hay que advertir que si media precio, estamos ante una compraventa, mientras que si lo que pretenden es transmitirlo gratuitamente, la verdadera intención de ellos, es formalizar una donación o en su caso legar. Y si se formaliza una compraventa, hay que hacer constar en la escritura el modo de satisfacer el precio, si es en efectivo metálico, si por transferencia, cheque…y se deben acreditar los medios de pago.

Para poder asesorar debidamente, hay que enfocar la cuestión, no sólo desde el punto de partida, sino también las consecuencias de una u otra opción. Vamos por partes…

Dejar la vivienda en herencia a los hijos, donársela en vida o incluso vendérsela. ¿Cuál es la mejor opción para dejar una propiedad a un hijo o unos futuros herederos?, ¿qué es lo más conveniente a efectos fiscales? Son dudas y preguntas que, inevitablemente, muchas personas con algún tipo de propiedad suelen realizarse en algún momento de sus vidas. Y la respuesta no es sencilla.

En España, cuando fallece el propietario de una vivienda, la opción mayoritaria sigue siendo la herencia. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en marzo de este año (último dato disponible) se transmitieron por herencia 13.448 pisos y sólo se traspasaron por donación 1.424 inmuebles.

En términos generales los expertos consideran que la herencia suele ser la opción más recomendable, pero lo cierto es que no hay una respuesta única y universal dado que los impuestos que hay que pagar a Hacienda pueden variar mucho de una comunidad autónoma a otra. Y es que, aunque existe una ley a nivel estatal que regula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cada comunidad puede aprobar las deducciones y bonificaciones que estime convenientes, siempre y cuando respeten la normativa vigente.

Pero, a la hora de elegir una opción u otra, ¿qué debemos tener en cuenta? En Canarias:

 

La base imponible

La herencia donación que se recibe, en este caso una vivienda, tiene un valor. Y sobre ese valor se realiza la liquidación del impuesto correspondiente (ya sea el de sucesiones o el de donaciones). Es decir, una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni se puede vender a un hijo por un precio simbólico de, por ejemplo, un euro. Ante precios anormalmente bajos saltan las alarmas en Hacienda que revisará el valor del bien transmitido y si cuando se realizó la donación no se pagaron los impuestos correspondientes, podemos llevarnos una sorpresa desagradable bajo la forma de una sanción económica.

Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales y de acuerdo con ese valor se calculan todos los impuestos a pagar: IRPF, plusvalía municipal., sucesión, donación… Aunque cuidado, no debemos confiarnos y pensar que por fijar un valor mínimo nos vamos a librar de cualquier comprobación por parte del fisco. Tendremos menos probabilidades de que salten las alarmas, pero no estamos exentos de ello.

Conviene tener en cuenta que para la donación, la fiscalidad aplicable se conoce en el momento de realizar la misma, pero en caso de herencia no sabemos cuál va a ser la tributación en el momento del fallecimiento.

¿Qué impuestos se pagan?

Desde el Consejo General de Economistas Asesores Fiscales (REAF-REGAF) señalan tres:

1.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Tanto si se produce una herencia (transmisión ‘mortis causa’) como una donación (‘inter vivos’), el sujeto pasivo, es decir, quien debe pagar el impuesto es quien adquiere, hereda o recibe mediante donación una vivienda. La regulación de este tributo está cedida a las comunidades autónomas y éstas han legislado al respecto de manera muy dispar.

Recibir una vivienda por herencia tiene una reducción por ley del 95% en la base imponible sobre la que se calcula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, hasta un importe máximo de 122.606 euros. No obstante, las Comunidades Autónomas pueden, a su vez, aumentar este porcentaje, modificar el límite y aplicar bonificaciones a la cuota que salga a pagar. En Andalucía, por ejemplo, se aplica una reducción del 99,9% en lugar que del 95%, mientras que en Madrid la deducción por herencia es del 95%, pero también se contempla una bonificación del 99% sobre el impuesto en caso de donación.

2.- IRPF. Recae sobre quien realiza la donación o sobre quien fallece dejando una herencia. En las transmisiones ‘mortis causa’ no se genera el pago de ninguna cantidad en concepto de IRPF. El posible incremento patrimonial que se le produce al muerto estará, por razones obvias, exento de tributación. Sin embargo, si la transmisión es por donación, quien la realiza sí deberá declararlo en la renta, salvo que se trate de la vivienda habitual y tenga más de 65 años.

3.- Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título, ya sea este oneroso (compraventas) o lucrativo (donaciones, herencias).

El pago de este impuesto corresponde, en caso de herencia, a los herederos. De hecho, el pago de este impuesto suele ser la principal carga tributaria que deben soportar los mismos cuando dentro del patrimonio fallecido se encuentran bienes inmuebles con una elevada antigüedad. En el caso de que la donación del inmueble se produzca en vida, quien recibe dicha donación es, también, quien debe asumir el pago de la plusvalía municipal.

Ubicación del piso y residencia de los herederos

Cuando se produce una herencia o una donación es muy importante tener en cuenta dónde se encuentra ubicado el inmueble así como el lugar de residencia del fallecido o de la persona que realiza la donación de la vivienda. .

1.- En el caso de una herencia, el impuesto de sucesiones se liquida en la Comunidad Autónoma donde residía el fallecido -donde tuviera su residencia habitual durante el mayor tiempo de los últimos cinco años anteriores al momento del fallecimiento-, independientemente de dónde vivan los herederos o de la ubicación del inmueble.

2.- Por el contrario, en caso de una donación de una vivienda, lo importante es la ubicación del inmueble. Es decir, las donaciones de bienes inmuebles tributarán en la comunidad autónoma en la que estén situados. Aspectos a tener muy en cuenta si decidimos optar por una opción u otra ya que puede darse el caso de que en la CCAA donde reside el dueño de la vivienda tenga bonificado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero donde se ubica el inmueble, no.

Así, por ejemplo, a un contribuyente que resida en una comunidad en la que las sucesiones o donaciones de padres a hijos no están bonificadas y tiene un inmueble en una comunidad en la que sí están bonificadas, le puede resultar interesante hacer una donación, ya que se aplicará la normativa de la comunidad en la que radique el inmueble.

Grado de parentesco de los herederos

Además del valor del inmueble, en las herencias y donaciones suele ser muy relevante también la edad de los herederos, el grado de parentesco, si se va a destinar a vivienda habitual y permanente y un largo etcétera. Así, por ejemplo, la ley estatal regula reducciones en función del grado de parentesco con el fallecido o donante, si bien, una vez más, cada comunidad autónoma puede introducir bonificaciones adicionales. Si la donación no es entre padres e hijos o cónyuges, es decir, en caso de ser personas de parentesco muy distante, ya no se aplican reducciones por parentesco en sucesiones, por lo que las transmisiones son muy caras y en todas las comunidades casi sin diferencias.

A nivel estatal esto es lo que recoge la ley:

Grupo I: Descendientes y adoptados menores de veintiún años. Podrán deducirse de la cuota resultante la cantidad de 15.956,87 euros, más otros 3.990,75 euros por cada año que al descendiente o adoptado le falten hasta cumplir los 21 años, con el límite máximo de 40.946,96 euros.

Grupo II: Descendientes y adoptados de veintiuno o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes. La reducción será de 15.956,87 euros.

Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado, ascendientes y descendientes por afinidad. La reducción será de 7.993,46 euros.

Grupo IV: Colaterales de cuarto grado, grados más distantes y extraños. No se podrá aplicar ningún tipo de deducción.

Adicionalmente, las personas con minusvalía física, psíquica o sensorialgozarán de una reducción de 47.858,59 euros, independiente de la que pudiera corresponder en función del grado de parentesco con el causante.

Existen diferentes regulaciones en cada una de las Comunidades Autónomas, por lo que en función de cada una de ellas se establecerán diferentes bonificaciones en función del grado de parentesco que exista entre cada parte

Necesidad de un documento público

Tanto la herencia (testamento) como la donación se deben formalizar en documento público,  diferencia de las donaciones, en donde la transmisión de la propiedad se hace efectiva en el momento en que se acepta la donación en escritura pública y se notifica al donante, en la sucesión testada, la transmisión no se hace efectiva hasta el fallecimiento del testador, lo que permite modificar las disposiciones incluidas en el testamento, quedando anuladas aquellas previsiones que contravengan al testamento posterior.

Como conclusión, destacaría:

En caso de transmisión mortis causa de determinados bienes (como la vivienda habitual), dado que actualmente no se somete a tributación en el IRPF la que se conoció como “plusvalía del fallecido”, que los beneficios fiscales suelen ser mayores en el Impuesto de Sucesiones que en el de Donaciones, y que también suelen establecer beneficios fiscales los ayuntamientos en “Plusvalía Municipal”, de no existir otras razones que justifiquen la transmisión entre vivos, lo más favorable fiscalmente es heredar, y si se pretende determinar los bienes que han de heredar cada uno de los hijos, lo más conveniente es otorgar ante notario un testamento particional. De optar por la donación no debe olvidarse que esta debe formalizarse necesariamente en escritura pública de donación; no valen documentos privados.

De formalizarse una compraventa, y probarse que en realidad hubo una donación (porque no se pagó precio), la oficina liquidadora correspondiente podrá girar la oportuna liquidación complementaria.

Si tiene alguna duda legal, puede consultarnos rellenando el formulario siguiente.

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