Durante años se repitió que la comisión de apertura de la hipoteca «no se podía reclamar». No es exactamente así. El Tribunal Supremo acaba de dejarlo claro en su sentencia 1555/2026, de 5 de octubre: la comisión de apertura solo es válida si el banco te informó de ella antes de firmar, de forma que pudieras compararla con otras ofertas. Si no puede demostrarlo, es abusiva y te la tiene que devolver.
Qué ha decidido el Supremo
El caso era el de un préstamo hipotecario firmado en 2007 con Banesto (hoy Banco Santander), con una comisión de apertura de 1.150 €, y una ampliación posterior en 2017 con otra comisión del 1 %. El juzgado de primera instancia anuló ambas comisiones; la Audiencia Provincial le dio la razón al banco porque la cláusula era clara y el importe figuraba en la escritura y en la TAE. El Supremo corrige a la Audiencia y vuelve a la primera sentencia: las dos comisiones son nulas.
La clave está en la información previa. Siguiendo sus sentencias 964/2025 y 965/2025, de 17 de junio, el Supremo recuerda que su conocida sentencia de 2019 nunca dijo que la comisión de apertura fuera válida «automáticamente». Dijo que no es abusiva si supera el control de transparencia. Y para superarlo, el banco tiene que acreditar que te dio la información con antelación: oferta vinculante, ficha de información personalizada o un documento similar.
Que la comisión aparezca en la escritura el día de la firma no basta. Lo que importa es si sabías lo que ibas a pagar cuando todavía podías comparar con otros bancos.
Cómo saber si tu comisión es reclamable
- Busca la documentación previa a la firma: oferta vinculante, ficha FIPER o FEIN, folleto informativo. Si no la tienes o no menciona la comisión, es una buena señal.
- Revisa también las novaciones y ampliaciones: el Supremo aplica el mismo criterio al contrato inicial y a sus modificaciones.
- No importa que la hipoteca esté pagada: la acción para pedir la nulidad no prescribe; otra cosa es el plazo para reclamar la devolución, que conviene revisar caso por caso.
- La carga de la prueba es del banco: es él quien tiene que demostrar que te informó, no tú que no lo hizo.
Cuidado con las generalizaciones: el Supremo también ha validado comisiones de apertura cuando el banco sí pudo acreditar la información previa. Por eso cada hipoteca hay que estudiarla con sus papeles.
Un caso real del despacho
Hace poco ganamos en Tenerife la reclamación de un matrimonio con dos hipotecas, de 2006 y 2009, ambas con comisión de apertura. El juzgado declaró la cláusula abusiva y nula y condenó al banco a devolverles 2.219,83 €. Puedes ver el resumen en nuestro vídeo del caso.
El caso en vídeo
Ver todos los vídeos →¿Te cobraron comisión de apertura en tu hipoteca?
Dos hipotecas, de 2006 y 2009, con comisión de apertura. El juzgado la declaró abusiva y nula y condenó al banco a devolverles 2.219,83 €.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo recuperar?
Lo que pagaste por la comisión, normalmente entre el 0,5 % y el 1 % del capital, más los intereses legales desde que la pagaste.
¿Y si ya reclamé los gastos de la hipoteca?
Son reclamaciones distintas. Si en su día solo reclamaste notaría, registro o gestoría, la comisión de apertura puede reclamarse aparte.
¿Tengo que ir a juicio?
No siempre. Primero hay que presentar una reclamación previa al banco, que es obligatoria. Si no paga, se acude al juzgado.
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Referencias
- STS (Sala 1ª) 1555/2026, de 5 de octubre, rec. 5529/2021, ECLI:ES:TS:2026:3927
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto. Los casos del despacho se presentan anonimizados, con el consentimiento de los clientes.
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