Comisión de apertura y gastos hipotecarios
Recupera la comisión de apertura y los gastos de tu hipoteca
Cuando firmaste la hipoteca pagaste notaría, registro, gestoría, tasación y una comisión de apertura. Buena parte de ese dinero le correspondía pagarlo al banco, y se puede recuperar con intereses.
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¿Qué puedo recuperar de mi hipoteca?
Si firmaste antes del 16 de junio de 2019, el banco debe devolverte el 100 % del registro, el 100 % de la gestoría, el 100 % de la tasación y el 50 % de la notaría, más los intereses desde que los pagaste. La comisión de apertura se estudia caso por caso y, si no fue transparente, también se devuelve.
Un dinero que diste por perdido
Casi todas las escrituras anteriores a 2019 incluían una cláusula que cargaba al cliente todos los gastos de constituir la hipoteca. El Tribunal Supremo declaró que esa cláusula es abusiva y fijó quién debía pagar cada factura.
La mayoría de la gente no reclama porque cree que ya es tarde o que no merece la pena. Según la hipoteca, hablamos de cientos o de miles de euros, y bastante más si se anula también la comisión de apertura.
Sentencias del despacho
Lo que ya hemos recuperado
Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Laguna, sentencia de 27 de junio de 2022: 4.639,83 € de comisiones de apertura y 1.363,48 € de gastos. Confirmada por la Audiencia Provincial en 2025, con costas en las dos instancias.
Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Laguna, sentencia de 17 de mayo de 2023: 2.575 € de comisión de apertura y 628,21 € de gastos. Confirmada por la Audiencia Provincial en mayo de 2026.
Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Laguna, sentencia de 16 de enero de 2023: 2.495,78 € de comisión de apertura, 797,76 € de gastos y nulidad de la cláusula suelo. Confirmada por la Audiencia Provincial en enero de 2026.
Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Laguna, sentencia de 21 de noviembre de 2024: 2.879,21 € de comisión de apertura y 240,40 € de gastos, con costas al banco.
Casos reales del despacho, sin datos personales de los clientes. A esas cantidades se suman los intereses. Cada asunto depende de su escritura.
La doctrina, explicada claro
Gastos. El Tribunal Supremo repartió los gastos en sus sentencias 44 a 49/2019, de 23 de enero (notaría a medias y registro a cargo del banco), 555/2020, de 26 de octubre (gestoría a cargo del banco) y 35/2021, de 27 de enero (tasación a cargo del banco). El Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo respaldó en su sentencia de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19).
Comisión de apertura. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), el Tribunal Supremo fijó en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, que no es nula de forma automática: hay que comprobar en cada contrato si el consumidor pudo entender su coste, si no se solapa con otras comisiones y si el importe no es desproporcionado.
Plazo. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el 25 de abril de 2024, y el Pleno del Tribunal Supremo, en la sentencia 857/2024, de 14 de junio, aclararon que el plazo para pedir la devolución no empieza a contar hasta que hay sentencia firme de nulidad, salvo que el banco pruebe que el cliente conocía antes el carácter abusivo de la cláusula.
Simulación rápida
¿Cuánto puedo recuperar?
Gastos a devolver por el banco
0 €
Si además se anula la comisión de apertura
0 €
Más los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura.
Si no tienes las facturas a mano, deja los importes de ejemplo o ponlos a cero. Cálculo orientativo para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019: 50 % de notaría y 100 % de registro, gestoría y tasación.
Cómo reclamamos
- Estudio gratuito. Nos mandas la escritura y las facturas que tengas.
- Reclamación previa al banco. Exigimos la devolución por escrito.
- Demanda. Si el banco no paga, reclamamos en el juzgado la nulidad, la devolución, los intereses y las costas.
- Cobro. Nos encargamos de que el banco pague lo que diga la sentencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de la hipoteca puedo recuperar?
En hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019: todo el registro de la propiedad, toda la gestoría, toda la tasación y la mitad de la notaría. El impuesto de actos jurídicos documentados no se recupera.
¿La comisión de apertura siempre se devuelve?
No siempre. Los tribunales analizan cada caso: si el banco te informó con claridad, si la comisión aparece destacada, si se solapa con otros cobros y si su importe es desproporcionado. Cuando no supera ese examen, se declara nula y el banco la devuelve con intereses.
¿Ha prescrito mi reclamación?
La nulidad de la cláusula no prescribe. El plazo para pedir la devolución del dinero empieza cuando una sentencia firme declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que ya conocías antes que era abusiva. En la práctica, se puede reclamar por hipotecas antiguas e incluso ya canceladas.
¿Qué documentos necesito?
La escritura de la hipoteca y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conservas, se pueden pedir duplicados y nosotros te indicamos cómo.
¿Cuánto cuesta el estudio?
En reclamaciones bancarias la primera consulta es gratuita. Revisamos tu escritura y tus facturas y te decimos qué puedes recuperar.
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